こんにちは 行政書士わたなべ事務所の渡辺晋太郎です。
親の代から引き継いだ実家や土地、兄弟姉妹で共同購入した別荘など、不動産の共有は日本でよくあることです。しかし、この「共有」という状態こそが、将来的に深刻なトラブルや、管理不能な「負動産」を生み出す最大の原因となり得ます。
共有とは、一つの不動産を複数人が「持分」という形で所有することです。単独所有とは異なり、共有不動産に関する重要な決定には共有者全員の合意が必要となるケースが多く、世代が変わるごとに共有者が雪だるま式に増えていくと、意見の対立や連絡の難しさから、誰も手出しできない「塩漬け」状態に陥ってしまいます。
この記事では、不動産の共有が引き起こす具体的な問題点と、その解決のために取るべき３つのアプローチを解説します。
共有不動産が引き起こす３つの深刻な問題
共有不動産は、時間が経つにつれて以下のようなトラブルを抱えやすくなります。
問題１：利用・管理に関する意思決定の困難
不動産は、その利用や管理、処分について、民法で以下のように決められています。
- 保存行為（修理や草むしりなど）： 各共有者が単独で実行可能。
- 管理行為（賃貸や利用方法の変更など）： 持分の過半数の合意が必要。
- 変更・処分行為（売却、大規模な増改築など）： 共有者全員の合意が必要。
特に売却や大規模修繕といった重要な決定には「全員の合意」が必要です。共有者が増えると、連絡が取れない、意見が合わないといった理由で、売ることも貸すことも修繕することもできなくなり、不動産の価値が下がる一方になってしまいます。
問題２：費用の負担と責任の所在の曖昧さ
固定資産税や修繕費は、持分に応じて各共有者が負担する義務があります。しかし、共有者の中には「自分は使っていないから払いたくない」「お金がない」と支払いを拒否する人が出てくることがあります。
誰か一人が立て替えても、後で返済を求めるのは骨が折れる作業です。また、不動産から第三者に損害を与えた場合（例：屋根の瓦が落ちて隣人を負傷させた）、共有者全員が連帯して責任を負うことになります。
問題３：世代交代による共有関係の複雑化（数次相続）
共有不動産の最大の難点は、数次相続（すうじそうぞく）、つまり世代が代わるたびに問題が複雑化することです。
例えば、兄弟３人で共有していた不動産について、長男が亡くなると、その長男の持分は長男の配偶者や子供たち（孫世代）に細かく分割されてしまいます。この孫世代がさらに結婚・死亡を繰り返すと、見ず知らずの人が共有者に加わり、共有者が数十人に膨れ上がることも珍しくありません。こうなると、連絡先の確認すら難しくなり、事実上、その不動産は永久に塩漬けとなりかねません。
共有状態を解消するための３つの解決策
共有状態のまま放置することが最大のリスクです。問題を解決するためには、以下の３つのアプローチがあります。
解決策１：持分を買い取ってもらう・買い取る（交渉による解決）
最も円満で一般的な解決策は、他の共有者と話し合い、持分を売買することです。
- 自分が持分を売る場合： 不動産から手を引き、現金化できます。
- 他の共有者の持分を買い取る場合： 不動産を単独所有化できます。
合意がスムーズであれば、裁判所を介さずに短期間で解決できます。売買価格は市場価格を基準に交渉で決めますが、合意が難しい場合は、不動産鑑定士に評価を依頼することも有効です。
解決策２：全員の合意で不動産全体を売却する（現金化）
共有者全員が「もうこの不動産は手放したい」という意思で一致すれば、不動産全体を売却し、得られた代金を持分に応じて分配する方法です。
これは、共有不動産を最も公平かつ簡単に現金化できる方法です。ただし、前述の通り共有者全員の同意（変更・処分行為）が必要であり、一人でも反対すれば実現できません。
解決策３：共有物分割請求訴訟（最終手段）
話し合いや交渉で解決ができない場合の最終手段です。共有者の一人は、他の共有者に対し、「共有物分割請求」という裁判を起こし、共有状態の解消を求めることができます。
裁判所は、当事者の意見を聞きながら、以下の３つの方法のいずれかで分割を命じます。
- 現物分割： 土地を物理的に分筆し、持分に応じて分ける。
- 代償分割： 一人の共有者が不動産を単独で所有し、他の共有者に対してその持分の価格を現金で支払う。
- 換価分割（競売）： 不動産全体を競売にかけて売却し、その代金を持分に応じて分配する。
特に、現物分割が困難な場合、裁判所は換価分割（競売）を命じることが多いです。競売は一般の市場売却よりも安価になるリスクがありますが、強制的に共有関係を終わらせることができる強力な方法です。
まとめ
不動産の共有問題は、時間が経つほどに深刻化し、解決が困難になります。親族間での感情的なしこりも生まれやすい問題です。円満な解決のためには、まずは共有者同士で早期に話し合いの場を持つことが重要です。
また、共有不動産を生まないためには遺言書を作成することが非常に有効な手段です。
遺言書を作成することで、相続人全員の共有名義になるのではなく、特定の相続人一人が単独で不動産を相続すると明確に指定できるため、将来的なトラブルを避けることができます。
共有不動産を「負動産」にしないためにも、一歩踏み出して対策を講じることが大切です。
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- 遺産分割協議書・合意書の作成
共有者間での売却や持分譲渡に関する合意内容を、後々トラブルにならないよう正確に文書化します。 - 相続対策としての遺言書作成
共有不動産を特定の相続人へ単独で承継させるための、有効かつ適切な遺言書作成をサポートし、将来の共有化を未然に防ぎます。
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