「後でやる」は命取り！相続登記を放置するリスクを行政書士が解説

こんにちは　松戸市の行政書士わたなべ事務所の渡辺晋太郎です。

「親が亡くなったけれど、実家の名義変更って急いでやらなきゃいけないの？」
「昔相続した土地、面倒でそのまま放置している…」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。結論からお伝えすると、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしており、不動産の放置は非常に危険な状態となっています。

これまで任意だった相続登記ですが、法改正により「法的な義務」へと大きく変化しました。今回は、相続登記義務化の全体像、放置し続けた場合のリスク、そして万が一の避難策となる新しい制度まで、専門家の視点から分かりやすく解説いたします。

相続登記義務化の基本ルール（いつまでに？誰が？）

今回の法改正により、不動産（土地・建物）を相続したことを知った日から「3年以内」に相続登記（名義変更）を行うことが義務付けられました。

対象
不動産を取得した相続人
期限
相続（自己のために相続の開始があったこと）及び不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内
過去の相続も対象！
2024年4月1日より前に発生した過去の相続についても適用されます（※この場合、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています）。

「知らなかった」「昔のことだから関係ない」では済まされない時代になりました。

「放置しても誰も困らないでしょ」は大間違いです。無視し続けた先に待っているのは、想像以上の金銭的・精神的ダメージです。

正当な理由なく3年以内に申請しないと、裁判所から過料決定が届きます。なお、過料は刑事罰の「罰金」とは異なるため前科はつきません。しかし、前科がつかないからといって支払いを無視し続けると、銀行口座や所有財産を差し押さえられる（強制執行）ことになります。

これが最も恐ろしい二次被害です。もし相続人の一人がカードローン等で借金を抱えていた場合、債権者が勝手に「法定相続分」の登記を通し（代位登記）、その持ち分を差し押さえて競売にかけてしまいます。自分に落ち度がなくても、突然見知らぬ業者が家の権利者として割り込んでくるのです。

放置して数十年が経つと二次相続・三次相続が発生します。面識もない遠い親戚が数十人に膨れ上がり、全員の実印と印鑑証明を集めるだけで数年～数百万円の調査費用がかかる「詰み」の状態に陥ります。さらに相続人の一人が認知症になれば、成年後見人の選任が必要となり手続きは完全にストップします。

登記もせず放置された実家が「特定空家」に指定されると、固定資産税の減額特例が外されて税金が最大6倍になります。最悪の場合、自治体によって建物が強制解体（行政代執行）され、数百万円の解体費用が一括請求されます。

名義が亡くなった人のままだと、売却や担保設定ができません。また、不要な土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も、相続登記が完了していることが大前提です。無視し続ける限り、国に返す権利すら得られないのです。

「親戚と疎遠で協議がまとまらない」「仕事が忙しくて書類を集める時間がない」など、どうしても3年以内に正式な登記ができないケースもあるでしょう。

そうした場合の「避難シェルター」として新設されたのが「相続人申告登記」です。

※注意点として、これはあくまで「仮の措置」です。不動産を売却・処分する際には、最終的に遺産分割協議を完了させて正式な相続登記を行う必要があります。

相続登記の義務化により、不動産の放置は「ペナルティのリスク」と「将来の親族トラブル」を巨大化させるだけの行為となってしまいました。

「過料の通知が来てから考える」のではなく、手遅れになる前に早めの対策をとることが大切です。

「相続人が誰なのか分からない」「遺言書が見つかったけれどどうすればいい？」「遺産分割協議書の作成を頼みたい」など、相続手続きに関するお悩みやご不明点がございましたら、ぜひお気軽に当事務所までご相談ください。

初回相談は無料です。お気軽にご連絡ください。
詳しくは行政書士わたなべ事務所まで